Susuz Belören’de Bir Kişiye Ne Kadar Daire Düşecek?

Yenimahalle ilçesine bağlı gözde konut alanlarından birisi olması düşünülen Susuz Belören bölgesinde yürürlüğe giren 1/1000’lik Uygulama İmar Planı, arsa sahiplerinin en çok merak ettiği soruyu gündeme taşıdı: “1 dönüm arsadan kaç daire çıkar, bana kaç daire düşer?”

Susuz Belören’de arsası olan vatandaşlar kaç metrekare arsası var ise bu hesaplama üzerinden alacakları daire miktarını öğrenebilirler.

Plan notlarına göre bölgede;

• Emsal (KAKS): 1.25

• Minimum daire alanı: 110 m²

• Minimum parsel alanı: 5.000 m²

• Maksimum yükseklik: 12 kat

olarak belirlenmiş durumda.

1 Dönüm Arsada Hesap Nasıl Yapılıyor?

Örnek hesaplama 1.000 m² (1 dönüm) arsa üzerinden yapılıyor.

Öncelikle imar uygulaması sırasında kesintiler devreye giriyor. Bölgede:

• DOP (Düzenleme Ortaklık Payı): %45

• Plan hizmeti kesintisi: %2

• Toplam kesinti: %47

Bu durumda 1.000 m² arsadan geriye:

1.000 – (1.000 × 0.47) = 530 m² net alan kalıyor.

Ardından emsal (1.25) uygulanıyor:

530 × 1.25 = 662.5 m² inşaat hakkı

Minimum daire büyüklüğü 110 m² olduğuna göre:

662.5 / 110 = 6.02 daire

Yani teknik olarak 1 dönüm arsadan yaklaşık 6 daire üretilebiliyor.

Müteahhit Payına Göre Arsa Sahibine Kaç Daire?

Asıl kritik nokta ise kat karşılığı anlaşma oranı.

Eğer müteahhit ile:

• %40 oranında anlaşma yapılırsa:
  6.02 × 0.40 = 2.41 daire

• %45 oranında anlaşma yapılırsa:
  6.02 × 0.45 = 2.71 daire

Bu da pratikte, 1 dönüm arsası olan bir kişinin yaklaşık 2 ila 3 daire arasında bir hak elde edebileceği anlamına geliyor.

5.000 m² Şartı Ne Anlama Geliyor?

Plan notlarında yer alan “minimum parsel alanı 5.000 m²” şartı ise tek başına 1.000 m² arsası olan vatandaşın doğrudan ruhsat alamayacağı anlamına geliyor. Bu nedenle arsa sahiplerinin birleşerek ya da ada bazlı projeler geliştirerek hareket etmesi gerekecek.

Kat Sayısı Yüksek Ama Daire Sayısı Sınırlı

H max 12 kat olarak belirlenmiş olsa da emsal sınırı (1.25) toplam inşaat alanını sınırladığı için kat sayısının yüksek olması doğrudan daire sayısını artırmıyor. Yani bina 12 katlı olabilir; ancak toplam metrekare hakkı değişmediği için daire sayısı hesaplanan sınırlar içinde kalıyor.

Sonuç: 1 Dönümden 2–3 Daire

Özetle, Susuz Belören’de 1.000 m² arsası olan bir vatandaş, kesintiler ve emsal uygulaması sonrası yaklaşık 6 dairelik bir proje potansiyeline sahip. Müteahhit ile yapılacak anlaşmaya bağlı olarak da kendisine ortalama 2 ila 3 daire düşmesi bekleniyor.

Bölgedeki arsa sahipleri için bundan sonraki süreçte en önemli konu ise birleşme modelleri, müteahhit seçimi ve sözleşme şartları olacak gibi görünüyor.